Kiedy sprzedaż nieruchomości wykorzystywanej w firmie jest zwolniona z VAT

Paweł Gorzelec
19 gru
3 minut(y) czytania

Sprzedaż nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej to jeden z obszarów rozliczeń VAT, który w praktyce budzi najwięcej wątpliwości. Szczególnie problematyczna bywa ocena, czy dana transakcja może korzystać ze zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Wątpliwości te nasilają się zwłaszcza wtedy, gdy nieruchomość pierwotnie należała do majątku prywatnego podatnika, a dopiero później została wprowadzona do działalności gospodarczej.

Istotnych wskazówek w tym zakresie dostarcza interpretacja indywidualna dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 24 października 2025 r., znak 0114-KDIP1-1.4012.814.2025.2.MKA. Dotyczy ona planowanej sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem użytkowym, wykorzystywanym w działalności przez ponad 10 lat.

Stan faktyczny

W analizowanej sprawie podatnik był czynnym podatnikiem VAT prowadzącym jednoosobową działalność gospodarczą. Grunt, na którym wzniesiono budynek, został otrzymany w drodze darowizny do majątku prywatnego. Następnie podatnik wybudował budynek użytkowy, który w 2012 r. wprowadził do ewidencji środków trwałych swojej działalności gospodarczej i rozpoczął jego amortyzację.

Od 2013 r. nieruchomość była nieprzerwanie wynajmowana na cele prowadzenia działalności przedszkola. Co szczególnie istotne, w całym okresie jej użytkowania nie poniesiono nakładów modernizacyjnych przekraczających 30% wartości początkowej budynku.

Podatnik planował sprzedaż nieruchomości w 2026 r. i zwrócił się do KIS z pytaniem, czy taka transakcja będzie mogła korzystać ze zwolnienia z VAT.

Sprzedaż jako czynność podatnika VAT – nie majątek prywatny

Dyrektor KIS jednoznacznie wskazał, że sprzedaż tej nieruchomości nie będzie traktowana jako rozporządzanie majątkiem prywatnym. Kluczowe znaczenie miał bowiem faktyczny sposób jej wykorzystania.

Organ podkreślił, że skoro nieruchomość:

była wykorzystywana w działalności gospodarczej,
była ujęta w ewidencji środków trwałych,
generowała przychody z tytułu najmu,

to jej sprzedaż następuje w charakterze podatnika VAT, w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Interpretacja ta potwierdza utrwaloną linię orzeczniczą i interpretacyjną, zgodnie z którą o statusie sprzedaży decyduje rzeczywisty sposób wykorzystywania nieruchomości, a nie źródło jej nabycia.

Pierwsze zasiedlenie i upływ dwóch lat

Kolejnym kluczowym elementem analizy była ocena, czy w odniesieniu do budynku doszło do tzw. pierwszego zasiedlenia. Dyrektor KIS potwierdził, że pierwsze zasiedlenie nastąpiło najpóźniej w momencie oddania budynku do użytkowania i rozpoczęcia jego wynajmu.

W efekcie pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedażą upłynął okres znacznie dłuższy niż wymagane ustawowe dwa lata. Dodatkowo brak ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej budynku oznaczał, że nie doszło do „nowego” pierwszego zasiedlenia, które mogłoby wyłączyć możliwość zastosowania zwolnienia z VAT.

Zwolnienie obejmuje również grunt

Warto podkreślić, że jeżeli sprzedaż budynku korzysta ze zwolnienia z VAT, to zwolnieniem objęta jest również dostawa gruntu, na którym budynek jest posadowiony.

W praktyce oznacza to jednolite traktowanie całej transakcji oraz brak konieczności wyodrębniania wartości gruntu dla celów VAT.

Znaczenie praktyczne interpretacji

Interpretacja dyrektora KIS ma istotne znaczenie praktyczne dla przedsiębiorców planujących sprzedaż nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej. Potwierdza ona, że wieloletnie użytkowanie nieruchomości – przy jednoczesnym braku istotnych ulepszeń – pozwala na bezpieczne zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Przed podjęciem decyzji o opodatkowaniu lub zwolnieniu transakcji każdorazowo należy jednak dokładnie przeanalizować:

historię użytkowania nieruchomości,
daty oddania jej do używania,
zakres poniesionych nakładów inwestycyjnych.

Ważne! Zwolnienia w VAT mają charakter wyjątkowy i mogą być stosowane wyłącznie przy ścisłym spełnieniu ustawowych przesłanek. W praktyce czyni to rzetelną dokumentację oraz prawidłowo prowadzoną ewidencję środków trwałych kluczowym elementem bezpieczeństwa podatkowego.