Najem prywatny a działalność gospodarcza – gdzie przebiega granica?

Przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą często zastanawiają się, gdzie kończy się ich majątek prywatny, a gdzie zaczyna firmowy. Niestety, przepisy i interpretacje organów podatkowych nie ułatwiają sprawy. W efekcie czynności wykonywane prywatnie – takie jak wynajem mieszkania – mogą mieć realny wpływ na działalność gospodarczą i obowiązki podatkowe.

Najem prywatny – źródło problemów

Zgodnie z ustawą o PIT, wynajem lokali mieszkalnych może być kwalifikowany jako zarząd majątkiem prywatnym i opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Wielu podatników uważa, że skoro czynność ta ma charakter prywatny, nie powinna oddziaływać na rozliczenia prowadzonej działalności gospodarczej. Praktyka pokazuje jednak, że w zakresie VAT fiskus patrzy na sprawę inaczej.

Spór podatnika z fiskusem

Przekonał się o tym przedsiębiorca, który poza podstawową działalnością gospodarczą wynajmował dom jednorodzinny – jako osoba fizyczna, a nie w ramach firmy. Uzyskiwał z tego tytułu przychody opodatkowane ryczałtem 8,5%. Jego wątpliwość dotyczyła tego, czy takie przychody powinny być wliczane do limitu 200 tys. zł, uprawniającego do zwolnienia podmiotowego z VAT. Zdaniem podatnika – nie. Zdaniem fiskusa – tak.

Argumentacja organu

Dyrektor KIS wskazał, że:

• ustawa o VAT wyłącza z wartości sprzedaży m.in. czynności pomocnicze, jednak transakcje związane z nieruchomościami nie zawsze mieszczą się w tej kategorii,

• „pomocniczy” oznacza poboczny, akcesoryjny – czyli taki, który nie stanowi uzupełnienia podstawowej działalności,

• najem nieruchomości wypełnia definicję działalności gospodarczej z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT,

• w analizowanej sprawie najem nie miał charakteru pobocznego – stanowił odrębny rodzaj działalności.

W konsekwencji przychody z najmu prywatnego przedsiębiorca powinien wliczać do limitu zwolnienia podmiotowego z VAT.

Ryzyko dla podatników

Interpretacja ta jest istotnym sygnałem dla osób korzystających ze zwolnienia podmiotowego w VAT. Jeśli obok działalności gospodarczej uzyskują przychody z najmu nieruchomości prywatnych, muszą pamiętać, że mogą one przyspieszyć przekroczenie progu 200 tys. zł. Skutkiem będzie konieczność rejestracji do VAT i pełne rozliczanie podatku.

Podstawa prawna:

Interpretacja indywidualna dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 21 sierpnia 2025 r., znak: 0111-KDIB3-3.4012.463.2025.1.AM