_gif.gif)
NSA: ważne wytyczne o VAT przy sprzedaży nieruchomości
- Paweł Gorzelec
- 8 sie
- 2 minut(y) czytania
Sprzedaż nieruchomości to obszar, który wciąż budzi liczne wątpliwości podatkowe. Kluczową kwestią jest możliwość rezygnacji ze zwolnienia z VAT – i jak przypomniał właśnie Naczelny Sąd Administracyjny, warunkiem skutecznej rezygnacji jest zachowanie odpowiedniej kolejności działań. Nie wystarczy sama deklaracja stron – liczy się formalne złożenie oświadczenia przed dokonaniem dostawy lub zapłatą zaliczki.
Zwolnienie z VAT – kiedy przysługuje?
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia z VAT, o ile nie następuje:
w ramach pierwszego zasiedlenia,
przed pierwszym zasiedleniem,
lub jeśli od pierwszego zasiedlenia nie minęły jeszcze 2 lata.
Podatnicy mogą jednak zrezygnować z tego zwolnienia – pod warunkiem spełnienia dwóch istotnych kryteriów:
Obie strony transakcji muszą być czynnymi podatnikami VAT,
Muszą przed dniem dokonania dostawy złożyć zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania. Może to być:
oświadczenie złożone naczelnikowi urzędu skarbowego,
lub zawarte w akcie notarialnym.
Błąd: zaliczka przed oświadczeniem
W sprawie rozpoznanej przez NSA, spółka zawarła przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (użytkowanie wieczyste + budynki). Strony – obie zarejestrowane jako czynni podatnicy VAT – uzgodniły, że transakcja będzie opodatkowana VAT. Niestety, zanim złożono wymagane oświadczenie, spółka wpłaciła zaliczkę.
Spółka uznała, że ponieważ strony miały zamiar opodatkować transakcję, możliwe jest odliczenie VAT z faktury zaliczkowej. Fiskus był innego zdania.
Organy i sądy: liczy się formalność
Dyrektor KIS oraz sądy administracyjne obu instancji – w tym NSA – uznały, że:
Na moment zapłaty zaliczki nie istniało jeszcze skuteczne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT,
Tym samym transakcja była zwolniona z VAT, a faktura zaliczkowa nie dawała prawa do odliczenia podatku.
NSA wyraźnie podkreślił, że nie intencja stron, lecz faktyczne spełnienie warunków ustawowych przesądza o możliwości opodatkowania dostawy. Oświadczenie musi być złożone przed jakąkolwiek płatnością – w przeciwnym razie podatnik traci prawo do odliczenia VAT z zaliczki.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 czerwca 2025 r., sygn. akt I FSK 540/22
Komentarze